Рынок жилья Московского региона в 2020 году – тенденции и прогнозы
ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ УШЕДШЕГО 2019 ГОДА
– Цены на рынке жилья в московском регионе двигались разнонаправлено, по классам жилья. Дешевое жилье дорожало, дорогое – дешевело. Статистически, по средней цене квадратного метра, это давало приблизительно «стабильную» цену на квартиры, без выраженных движений в ту или иную сторону. Что лишь подтверждало, что не стоит ориентироваться на «среднюю температуру по больнице» при принятии решений.
– Рынок новостроек начал переход на новую схему продажи объектов с использованием эскроу-счетов. Ситуация, когда права дольщика полностью защищены от потери денег, вложенных в новостройку – благоприятна для всего рынка, она исключает риски, который были при покупке по договору участия в долевом строительстве в рамках 214-ФЗ. Но лишь малое количество строящихся объектов перешло на новую схему, и еще 2-3 года большинство строек будет продаваться по старой модели, с сохранением рисков.
– Ипотека, являющаяся основной силой, поддерживающей активность на рынке – ощутимо дешевела весь год под давлением со стороны государства. За год ставка средняя ипотечного кредита снизилась почти на 2%, по более ранним кредитам возросло количество запросов на «рефинансирование».
КАКИМ БУДЕТ МОСКОВСКИЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В НОВОМ ГОДУ
СПРОС
В первом квартале года спрос на квартиры будет сравнительно низкий, что соответствует тенденции рынка сохраняющейся с 2015 года из-за снизившейся реальной платежеспособности населения. Однако в конце 2019 года наметилась высокая вероятность, что спрос активизируется, и начиная с 2-3 квартала 2020 года наметится рост количества сделок.
Источником такого роста станет системно снижающаяся ставка по депозитам из-за уже случившегося неоднократного снижения ставки рефинансирования ЦБ. В новом году ставки по депозитам на вклады в крупных банках достигнут уровня 3,5-4,5% годовых, что будет даже ниже, чем возможная ставка доходности при сдаче квартир в аренду. Таким образом держать средства на депозитах станет бессмысленно, и частные накопления вновь перетекут на рынок жилья, где средняя арендная доходность сохранится на уровне 5-6%, с прогнозом по росту стоимости самой недвижимости.
ЦЕНЫ
Тенденция с расслоением ценовых движений по сегментам – продолжится, дешевое жилье будем понемногу расти в цене (на уровне инфляции), дорогое жилье – так же плавно дешеветь. Поскольку потребность в жилье у москвичей никуда не исчезает, а вот средства на его покупку сильно ограничены – то спрос сосредоточится в наиболее дешевых сегментах рынка.
Типовое жилье эконом-класса за первое полугодие постепенно подорожает на 2-3%, что будет практически неощутимо для непрофессионалов рынка – такое подорожание будет происходить неявно, в рамках снижения уровня торга по экспонируемым объектам. Статистически по аналитике рекламных цен – мы его даже не заметим. А вот на ценах реальных сделок его можно будет наблюдать начиная с марта 2020 года.
Более дорогое жилье (бизнес- и премиум-класс) сохранит уровень торга в размере 10-15% от рекламной цены, а определенное затоваривание этого рынка (обилие качественных доступных объектов) будет поддерживать и достаточно долгие сроки экспозиции до поиска покупателя, и необходимость стимулирования «привлечения покупателей» от контрагентов через повышенное комиссионное вознаграждение, с его разделением между риэлторами с разных сторон сделки.
Если общий рыночный спрос вырастет (что вероятно с середины года) – то тенденцию к небольшому удорожанию в пределах инфляции мы ощутим не только в эконом-сегменте, но и в бизнес-классе. Премиальная недвижимость не покажет удорожания из-за высокого порога входа в нее, как в средство инвестиций, с относительно невысокой (3-3,5%) доходностью по аренде.
ИПОТЕКА
Ипотека будет продолжать дешеветь, но уже не такими темпами. Вероятно что за 2020 год средняя ставка по кредитам снизится в переделах еще 0,5-0,75%, т.о. поставленная Президентом задача «обеспечить среднюю ставку по ипотеке на уровне 8% годовых к 2024 году» может быть выполнена досрочно – уже в 2021 году. Особенно если продолжится действие специальных ипотечных госпрограмм, таких как «Семейная ипотека от 5%» и прочие.
При этом «документарная» доступность ипотеки снизится, контроль и проверка платежеспособности усилится, а банки повысят уровень минимального первоначального взноса. Это соответствует обеспокоенности госорганов о росте закредитованности населения, не подтверждённого ростом реальных доходов.
Таким образом ипотека останется основной силой, поддерживающей активность на рынке жилья, но не будет являться фактором обеспечивающим какой либо рост цен. Это лишь поддержка от снижения цен в текущий момент.
НОВОСТРОЙКИ
Несмотря на очевидный рост себестоимости жилья у застройщиков, при переходе на новую схему продажи (эксроу-счета) – общего роста цен на новостройки ожидать не стоит, только точечно, по мере строительства каждого объекта. Во-первых, рынок еще далек от массового применения новых схем продажи, и большинство объектов пока еще будут продаваться через 214-ФЗ. А во вторых, на фоне общего низкого спроса – реального ресурса для роста цен просто нет. Застройщики будут вынуждены мириться с низкой маржинальностью (фактически на уровне себестоимости) до наступления общей «оттепели» на рынке.
Тенденция определенного перераспределения спроса внутри сегмента новостроек в сторону апартаментов – усилится в 2020 году. Это связано с тем что застройщики уже научились строить действительно комфортные для жилья «аппарты», а не просто подобие жилья, как это было в первые годы формирования рынка, а тарифы на их обслуживание не сильно превышают тарифы для обычных квартир.
САМЫЕ ВОСТРЕБОВАННЫЕ УСЛУГИ РИЭЛТОРОВ
В новом 2020 году таковых будет три:
1) Срочный выкуп квартир.
Когда горит, деньги нужны «вчера», а спрос на рынке низкий – объем сделок когда клиент хочет получить деньги «здесь и сейчас», за 1-2-3 дня, без долгой рекламы и всякой неопределенности в сроках – будет системно расти.
Самые типовые случаи когда продавцу это необходимо – когда есть какой-то «горящий кредит», который обслуживать уже нет ресурсов, а квартира в залоге, что не позволяет продать ее оперативно и по максимально цене.
Вторым распространенным случаем является большая накопленная задолженность по квартплате, что часто также является следствием закредитованности.
Мы проводим такие сделки быстро и с минимальным дисконтом.
2) Ипотека без первоначального взноса.
Из-за снизившейся платежеспособности населения – у многих клиентов нет средств даже на первоначальный взнос… а потребность и желание купить квартиру – есть.
У банков нет таких программ как «ипотека без первоначального взноса». Но технически – такие сделки возможны, и мы умеем их проводить для наших клиентов.
3) Рефинансирование ипотеки.
Те кто брали кредиты 2-3-5 лет назад – сейчас могут ощутимо снизить свою ипотечную ставку, просто обратившись к нам за «рефинансированием». Последний клиент, которому мы сделали рефинансирование 30го декабря 2019 года – сократил срок остатка по выплате кредита с 12,5 лет до 7 без каких-то дополнительных вложений, просто за счет того, что мы снизили ему ставку… это сэкономленные 5,5 лет жизни. Это реальность.
И для вас – мы это тоже сделаем.
Как всегда – БЫСТРО, ВЫГОДНО, НАДЕЖНО!
Принимайте решения по вопросам, связанным с недвижимостью - осознано. Именно для этого мы и делаем свои прогнозы на ближайший год – чтобы вы могли выбрать для себя самое лучшее решение.
Поздравляем вас, дорогие клиенты, с наступающим Новым годом!
Пусть у вас, ваших близких и ваших друзей получится все задуманное!
Коллектив «ПРОСТОР-недвижимость».