Значительная доля сделок на рынке недвижимости по документам совершается не по реальной цене, а по условной – заниженной. Это связано с желанием продавцов избежать уплаты НДФЛ с цены, указанной в договоре купли-продажи, при владении квартирой менее установленного законодательством минимального срока.
Какие риски возникают у продавца и покупателя такой квартиры?
Риск покупателя
Цена в договоре купли-продажи – это та сумма, которую продавец должен будет возвратить покупателю в случае расторжения сделки.
Надеясь на честность продавца, покупатель не учитывает, что что-то оспаривать могут предыдущие собственники или родственники продавца, или третьи лица, чьи права нарушены, о чем прямой продавец даже не знает.
Если Вы, как покупатель, готовы пойти на подписание договора с заниженной ценой, то реальная цена, которую Вы уплачиваете продавцу, должна иметь значительный дисконт от рыночной цены, т.е. риски должны быть оправданы не только Вашим желанием купить именно эту квартиру!
Риск продавца
Как правило, расчет по сделке проходит через ячейку, к которой продавец имеет доступ только определенный срок. И если он не вскроет ее в этот срок, то покупатель должен будет оплатить ему по договору купли-продажи только ту сумму, которая указана в договоре.
А значит, если Вы подписали договор с заниженной ценой, Вам попался мошенник, и Вы не смогли вскрыть ячейку в срок – то в суде Вы рискуете получить от него только ту заниженную сумму, которая указана в договоре. Будьте осторожны, мошенники есть, и немало!
Обоюдные риски покупателя и продавца
Часто стороны по сделке используют механизм двух расписок:
– 1 расписка – на стоимость по договору,
– 2 расписка – на разницу между реальной стоимостью и реальной суммой сделки.
В такой ситуации рискуют и покупатель, и продавец:
– риск покупателя – по второй расписке вероятность взыскания денег при расторжении слабая,
– риск продавца – обманывает налоговые органы, и если такая вторая расписка там окажется – ему придется заплатить не только налоги, но и колоссальные штрафы (до 40% от суммы налога за каждый месяц просрочки уплаты).
Рекомендации
По вопросам эффективной минимизации налоговых платежей обращайтесь к нашим экспертам по телефону горячей линии.