Есть ли плюсы в покупке апартаментов?
Скажите, есть ли плюсы в покупке апартаментов? И правда ли, что скоро апартаменты скоро получат статус квартир и можно будет прописаться там? И если это так, то когда это произойдет?
Апатова А.Б., юрист офиса "Таганский", 07.12.2023 ответил:
Здравствуйте, Татьяна!
«Апартаменты» – отсутствующий на сегодняшний день вид объекта недвижимости, во всех гражданско-правовых договорах указываются, как нежилые помещения (помещения, не предназначенные для постоянного проживания) и по сравнению с квартирами (или иными жилыми помещениями) плюсов, за исключением цены на момент продажи, не имеют. Но и даже это, казалось бы, достоинство, через несколько лет нивелируется за счет высоких коммунальных платежей, отдельных платежей за содержание и эксплуатацию дома, повышенного налогообложения (от 0,5 до 2% как за объекты коммерческого назначения в отличие от 0,2 – 0,3 за жилые помещения) и отдельной платы за землю (!).
Из основных недостатков, относящихся к нежилым помещениям, необходимо выделить отсутствие постоянной регистрации и обязательной социальной нагрузки у Застройщика (отсюда невозможность зачислиться в образовательные учреждения, «приписаться» к учреждениям социального и медицинского назначения и пр.). Иногда застройщики апартаментов строят объекты социального значения для собственников, и тогда «жильцы» имеют право в них учиться, получать медицинскую помощь и т.д., но стоимость таких «апартаментов» уже приближается к стоимости жилых помещений. Есть возможность временной регистрации в апартаментах «гостиничного типа» (не офис), но временная регистрация не дает тех преимуществ, что и постоянная.
Внутридомовая и придомовая территория убираются и облагораживаются в платном порядке (нет общего имущества собственников ни на дом, ни на землю), на такие дома не распространяется закон о тишине (ремонты в ночное время, любые круглосуточные шумы и т.д.).
Коммерческие дома не подпадают под действие городских программ, т.е. плановые благоустройства, ремонты (в том числе капитальные) происходят только за счет собственников. В случае сноса возможна только компенсация денежных средств без предоставления равноценного помещения.
При строительстве жилых комплексов застройщик обязан соблюдать нормы инсоляции, вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защиты, экологии, качества строительных материалов. При строительстве зданий коммерческого назначения – эти нормы не соблюдаются.
Строительство апартаментов не подпадает под действие ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» в разрезе обязательства по достройке и передаче объектов строительства в случае банкротства застройщика, ибо такие обязательства существуют только в отношении жилых объектов. Законодательство «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов» не допускает включение приобретателей апартаментов в реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите, и не предусматривает какой-либо помощи таким гражданам. Покупатели апартаментов по мнению суда особо ничем не отличаются от иных инвесторов на рынке недвижимости.
Ужесточенные требования к застройщикам (к самим юридическим лицам), которые вступили в силу с 1 января 2017 года и 1 июля 2017 года и еще вступят в дальнейшем, не распространяются на строителей апартаментов.
Учитывая вышеизложенное, а также отсутствие возможности приобрести данные объекты нежилого фонда с использованием средств материнского капитала, отсутствие налогового вычета в размере, принятом для жилых помещений, а также повышенный процент по ипотеке делают эти объекты практически абсолютным неликвидом на рынке недвижимости.
Что касательно проекта закона….
Рабочей группой Совета Федерации, действительно, подготовлен проект о введении и легализации нового вида объекта недвижимости «апартаменты в многофункциональном доме», но перед государством не стоит задачи признать все апартаменты жилыми помещениями, ибо это противоречит самой природе жилых помещений. Такой статус могут получить только те объекты (судя по пояснениям Минстроя), в которых, созданы все необходимые условия для комфортного и безопасного проживания, а также предоставлена возможность пользоваться всеми необходимыми инфраструктурными, социальными и инженерными удобствами. А на сегодняшний день таких апартаментов практически нет, и цены на них равны стоимости жилого фонда.
Более подробную информацию Вы можете получить по телефону – 7 (495) 921-21-82.